厦门创新推出“大物业”管理模式

　　过往的城中村治理，受限于客观条件，后期管理运维乏力，治理成果无法巩固，返潮现象时有发生。

　　2022年开始，厦门开始实施城中村现代化治理，并探索出城中村“大物业”管理模式，目前已启动治理的71个城中村，有40个已签约“大物业”企业，23个“大物业”企业已实质性进场运营，8个试点村收费制度已建立。

　　在实践中，厦门各区因地制宜，创新探索出方式不一、形态各异的细分领域“大物业管理模式”，成果初步显现——

　　塘边社、围里社，在创新引入“EPC+O”模式基础上延伸到大物业管理，统筹规划，协同推进；新垵村引进专业物业企业，成立合资公司，在专业运营同时兼顾各方利益；后埔村通过自建物业，培育居民缴费意识，在全市率先实现城中村物业费收取。

　　为城中村现代化治理探索试验探路先行，厦门城中村治理正深入推进，阔步前行。

延伸型物业：实现从“短期突击”到“长效管理”的提升

　　“以前没有物业管，社区野竹林楼栋边上卫生死角堆积了垃圾杂物，散发臭气。现在卫生死角不见了，变身整洁、有序的停车场。”居民感慨围里城中村近来的变化。

　　在湖里区的围里社、塘边社，创新采用“EPC+O”模式，引入中建四局、福信集团等公司组成联合体，对市政公共配套设施、出租房统租统管及后期运营项目进行统筹规划。

　　在重点区域建设完成后，围里社、塘边社分别由联发物业、福信里物业公司承接大物业管理服务，采用“考评+培育+激励”的方式，激励物业公司引导村民缴交物业费，最终实现微利可持续管理服务机制。

　　“嘀、嘀、嘀”，围里社智慧化管理平台发出提醒：“餐馆门前有人乱停车。”接单、处理、核查，不到20分钟解决问题。围里社区物业经理谢泳绿说：“从无人管理，到入驻初期日均处理50起，再到目前日均处理违停事件8起，工作效率提升，居民意识也提高了。”

　　目前，围里社、塘边社均完成智慧城中村管理硬件和软件平台建设，并建立城中村出租房“散租统管”机制，搭建统一的租房管理和信息平台，从租赁价格指导，到空房和价格信息发布，再到动态监管都有了依托。由平台公司逐步推行的统租统管，提升了出租房品质，规范了租赁秩序，破解了二房东管理难题。

　　以围里、塘边为代表的延伸型物业实践，有效破解治理难题，实现了城中村从“短期突击”到“长效管理”的提升。

引进型物业：实现从“无物业”到“专业管”的转型

　　要破解过往治理中突击突管、财政长期兜底的困境，引进专业物业企业和专业力量进驻城中村势在必行。

　　海沧新垵村通过企业控股、村集体参与的统管运营模式，由建发物业和新垵村携手，共同实缴货币出资200万元，成立厦门建垵城市服务运营有限公司，对城中村实现专业化管理。

　　“建垵公司股比为建发物业62%、新垵村38%，由建发控股操盘管理，这样的股比结构既保障了村集体的发言权，有利于大物业平台运营后与村民关系的协调，又能发挥建发物业的专业运营水平。”公司负责人表示。

　　入驻新垵村后，专业的团队管理运营展现了专业、高效，村里面貌焕然一新——

　　建立一户一档，配套信息系统，实现现代化高效化管理；将公司管理指标和群众满意度等指标挂钩，提高百姓参与感；提供“围墙内服务”（如保洁、维修、空调清洗等），逐渐培养居民付费服务意识；逐步将村集体资产交由建垵公司统一运营管理，联动相关资源有效盘活，减少村集体管理成本，实现专业化产业服务。

　　“从保洁、维修到空调清洗，我们提供的各类有偿服务去年启动后，得到居民普遍认可，居民的付费服务意识逐渐增强，下一步还将对沿街商铺收取公共卫生服务费。”建垵物业负责人张杰说。

　　从“被服务”到“买服务”，从“无物业”到“专业管”，新垵村大物业管理实现了良好开端。在海沧，这样的村不止新垵村一个。

　　在海沧贞庵村，村集体通过引进市属企业建发公建物业，签订10年资产运营服务协议，将村部分经营性资产整体打包出租，通过对资产的梳理、策划、运营，增加村集体、村民收入，提升整村服务品质，努力让“村更美、民更富”。

　　“第一年我们要构建现代化治理和资产运营服务平台，加强物业服务及社区文化建设；第二年实现闲置车场运营管理和现有资产提升；第三年打造集闽南民俗文化旅游、研学于一体的文化聚集地，进一步提升知名度和资产收益，最终实现资产运营保值增值和大物业可持续开展目标。”建发公建物业负责人表示。

自建型物业：实现从“依赖输血”到“自我造血”的蜕变

　　同样是引进物业，湖里区后埔社的大物业运营却显得如此与众不同。

　　据后埔社区党委书记李志坚介绍，当地自主成立了后埔物业管理有限公司，目前有45人（包括护村队和卫生巡查队），主要负责做好日常摊位秩序、道闸收费、综治协助等工作，承担村庄日常管理。

　　“目前我们正和建发物业探讨战略合作，准备将大物业相关业务导入后埔物业公司，由建发提供管理体系，为村企提供平台支撑，将业务属地化，带动本地经济水平提高和税收提升的同时，也为本村人员创造就业机会。”李志坚说。

　　“在综合服务上，制定大物业作业指导书，形成房前屋后标准化管理；在环境服务上细化要求，比如统一制服形象，路面干净整洁保持无积水；在创新管理上，导入综合智慧平台，新增物联网硬件系统，推广智慧停车，努力实现围墙内外净畅宁、民资产增收益、综合管理有抓手，提升辖区居民的幸福感、获得感。”李志坚表示。

　　记者了解到，目前该村已实现物业收费，物业费按建筑面积每月收费0.2元/平方米，居民缴费率达100%，成为厦门最早实现物业收费的城中村。

　　破解城中村治理“四难”中的财政资金投入管理持续“难”，实现从“依赖输血”到“自我造血”的蜕变，这样的案例还有很多。

　　塘边社创新物业收费机制，按照垃圾转运量区分三种类型制定收费标准，提升居民、商家自觉缴纳物业费意识，逐步培育付费习惯；

　　贞庵村在第二年采用“反补劳务”方式，实现居民公共卫生区域付费习惯；第三年，逐步提高居民付费比例，保障治理成果。

　　意识提升，进而催动大物业管理模式的推进加速落地。目前思明区2个试点村签约率和进场率均达到100%，海沧区9个试点村签约率和进场率均达到89%。

　　从“无物业管”到“有物业管”，群众幸福感与日俱增，厦门由此闯出了一条规模化、市场化、产业化的城中村治理“大物业”管理新路。（陈挺）